평수 계산기

84㎡인데 왜 34평이라 부르나

숫자가 서로 다른 면적을 가리키기 때문입니다. 84㎡는 전용면적이고, 34평은 공급면적을 평으로 바꾼 값입니다. 전용 84㎡짜리 집에 계단·복도·엘리베이터 같은 공용 공간 몫 28㎡가 붙으면 공급면적이 112㎡가 되고, 이를 3.3058로 나누면 33.88평, 반올림해서 34평이 됩니다.

그래서 같은 전용 84㎡가 어떤 단지에서는 32평, 어떤 단지에서는 34평으로 불립니다. 계단식이라 복도가 거의 없는 단지는 공용 몫이 22㎡ 정도밖에 안 붙어 공급면적이 106㎡(32평)에서 끝나고, 복도가 길거나 1층 로비가 넓은 단지는 112㎡(34평)까지 올라갑니다. 평형 숫자가 다르다고 집이 더 넓은 것은 아닙니다. 현관문 안쪽 크기는 둘 다 84㎡로 같습니다.

하필 84㎡인 이유

국민주택규모라는 선이 전용면적 85㎡에 그어져 있기 때문입니다. 평으로 바꾸면 25.71평입니다. 이 선 아래로 지으면 분양가에 부가가치세가 붙지 않고, 청약이나 취득세·양도세에서도 유리한 조건이 붙습니다. 그래서 건설사들은 85㎡를 아슬아슬하게 넘지 않는 84.9㎡대로 설계하고, 광고에는 84㎡라고 줄여 적습니다. 59㎡, 74㎡ 같은 숫자도 같은 이유로 굳어진 규격입니다.

면적 이름 정리

분양 공고에는 비슷한 이름의 면적이 대여섯 개 나옵니다. 무엇이 들어가고 빠지는지만 구분하면 됩니다.

계약면적은 대개 공급면적의 1.6배에서 2배까지 나옵니다. 지하주차장이 워낙 넓기 때문입니다. 계약서에 적힌 큰 숫자를 보고 집이 그만큼 넓다고 오해하면 안 됩니다.

전용률이 높다는 게 무슨 뜻인가

전용률은 공급면적 중에서 우리 집이 차지하는 비율입니다. 공급면적이 같다면 전용률이 높은 쪽이 실제로 넓습니다. 공급 112㎡에 전용률 75%면 84㎡, 80%면 89.6㎡이니 5.6㎡, 약 1.7평 차이가 납니다. 방 하나의 절반쯤 되는 크기라 체감으로도 분명히 다릅니다.

다만 전용률이 높다고 무조건 좋은 집은 아닙니다. 전용률이 높다는 것은 복도와 로비가 그만큼 좁다는 뜻이기도 합니다. 엘리베이터 하나에 두 세대만 붙는 계단식은 복도가 거의 없어 78~82%가 나오고, 한 층에 여러 세대가 긴 복도를 공유하는 복도식은 70~75% 언저리에 머뭅니다. 대신 복도식은 같은 값이면 분양가가 쌉니다.

전용률이 60%대 초반이거나 그 아래로 내려간다면 공급면적이 아니라 계약면적으로 나눈 숫자일 가능성이 큽니다. 분모가 무엇인지부터 확인하는 편이 낫습니다.

오피스텔 전용률이 유난히 낮은 이유

오피스텔 광고에서 전용률 50%대를 보고 놀라는 경우가 많은데, 아파트보다 집이 절반만 한 것은 아닙니다. 나누는 기준이 다릅니다. 아파트는 관행적으로 공급면적으로 나누고, 오피스텔은 지하주차장까지 포함한 계약면적으로 나눕니다. 같은 건물을 아파트 방식으로 계산하면 70%대가 나옵니다.

다만 분모 문제만은 아닙니다. 오피스텔은 벽 가운데를 기준으로 전용면적을 재기 때문에 같은 84㎡라도 실제로 쓰는 안쪽 공간이 아파트보다 좁습니다. 여기에 긴 복도를 여러 세대가 나눠 지고, 발코니로 얻는 여유 공간도 없습니다. 숫자가 같아도 살아보면 좁게 느껴지는 이유가 이렇게 세 겹입니다.

발코니 확장이 만드는 차이

발코니는 서비스면적이라 전용면적에도, 공급면적에도, 계약면적에도 들어가지 않습니다. 외벽에서 1.5m까지는 바닥면적으로 세지 않기 때문입니다. 2005년 12월 발코니 확장이 합법화된 뒤로는 대부분의 신축이 확장을 전제로 설계됩니다.

그래서 같은 전용 84㎡라도 발코니를 확장하면 실제 쓰는 면적이 95㎡ 안팎까지 늘어납니다. 거실 앞과 방마다 발코니가 붙는 판상형 4베이 구조는 서비스면적이 특히 넓고, 발코니가 짧게 붙는 타워형은 그만큼 덜 늘어납니다. 신축 84㎡가 구축 84㎡보다 넓게 느껴지는 것은 대개 이 차이입니다. 위 계산기의 발코니 칸에 확장 면적을 넣으면 실사용 면적이 몇 평인지 함께 나옵니다.

공식 문서에서 평이 사라진 배경

2007년 7월 1일부터 계량에 관한 법률에 따라 거래나 증명에 법정 계량단위가 아닌 평을 쓰면 과태료 대상이 됐습니다. 금 무게의 돈도 같이 정리됐습니다. 그래서 분양 공고, 등기부, 실거래가 공개 자료에는 제곱미터만 적힙니다.

그런데 사람들은 여전히 평으로 말합니다. 그 틈을 메우려고 등장한 표기가 3.3㎡당 얼마라는 표현입니다. 사실상 평단가인데 단위만 법에 맞춘 것입니다. 다만 3.3은 3.3058을 자른 값이라 3.3㎡당 단가는 진짜 평단가보다 약 0.2% 낮게 나옵니다. 평단가 2,500만원이면 3.3㎡ 기준으로는 2,496만원쯤 됩니다. 실무에서는 무시할 만한 차이입니다.

알아두실 점

• 1평은 정확히 400÷121, 즉 3.3058㎡입니다. 여섯 자 곱하기 여섯 자에서 온 값이라 3.3이 아닙니다. 반대로 1㎡는 정확히 0.3025평입니다
• 평단가를 비교할 때는 기준 면적을 맞춰야 합니다. 공급면적 기준 평단가와 전용면적 기준 평단가는 30% 넘게 벌어집니다. 기사와 매물 광고가 서로 다른 기준을 쓰는 경우가 흔합니다
• 세금과 청약은 전용면적만 봅니다. 몇 평이라 부르든 상관 없이 전용 85㎡ 이하인지가 기준선입니다
• 토지는 평 대신 제곱미터, 논밭은 마지기를 씁니다. 이 계산기의 평은 건물 면적을 재는 그 평입니다
• 표의 공급면적은 시장에서 그 평형으로 통하는 대표값입니다. 실제 값은 분양 공고나 등기부에서 확인하시고, 확인한 숫자를 위 전용률 계산기에 넣으시면 됩니다